驻京观察：一线城市办公楼空置超两成

更新时间：09:10 2026-11-01 HKT
发布时间：09:10 2026-11-01 HKT

写字楼市场的冷暖变化，向来是经济景气的风向标之一。北京商业地产租金近年持续走弱，今年呈现鲜明的「K型分化」，一如当前的经济走势。全球私营房地产咨询公司莱坊最新报告显示，北京西部地区的中关村受AI产业链及具身智能需求带动，第三季平均租金环比上涨0.8%，空置率回落至5.6%；而东部的CBD受大量新增供应集中交付的影响，空置率攀升至20.4%。

另一商业地产服务和投资机构仲量联行数据显示，北京甲级办公楼第三季平均租金降至198元/平米（人民币，下同）。对比2018年第三季389元的高位，已累计跌幅近半。

上海财经大学浦发银行金融创新研究院院长姚玲珍近日发表报告指出，内地商业楼宇面临存量高企、楼龄老化、租金下行、空置率走高多重压力，一线城市办公楼空置率已普遍超过20%的国际警戒线。

内地写字楼行情持续承压之下，AI和具身智能企业成为核心商务区的新晋金主。北京、上海、深圳、杭州等地一批AI、芯片企业正从孵化器、共享办公空间迁出，升级进驻甲级商厦，持续扩张办公空间的企业已形成明显的「AI链条」。

今年上半年，字节跳动、月之暗面、智谱AI等科技企业均在中关村地区扩租或购置办公大楼。智元机器人近日亦在上海前滩大规模租入办公楼，承租陆家嘴集团旗下项目合计超过22万平米。按市场价格计算，年租金逾3亿元，刷新上海办公楼单笔租赁成交纪录。

不过，对于科创企业带来的市场热度，业内态度审慎。这类企业选址多优先匹配研发、生产及产业链布局，对传统核心商务区的拉动作用有限。对比上一轮互联网热潮，AI企业估值虽高，惟雇员规模普遍不大，单凭其需求，远不足以撑起整个写字楼市场。

杨浚源